Llevas semanas (o meses) mirando portales inmobiliarios y siempre te pasa lo mismo. Los pisos nuevos tienen cocinas abiertas, suelos laminados y baños de catálogo bonito, pero están a las afueras, en edificios sin personalidad o directamente se van de precio. Los pisos de toda la vida, en cambio, están en el barrio que quieres, con la panadería a la vuelta de la esquina, techos altos que amplían y añaden un punto señorial y esa luz que no sabes muy bien cómo describir, pero que te encanta. Llevan décadas sin tocarse y te asustan sus pasillos infinitos, su aislamiento y que el agua para tus duchas relajantes no tenga fuerza. Sin embargo, una casa antigua puede ser una inversión.
Para descubrir las posibilidades de las casas de los años 50, 60 y 70, conocer sus mayores activos y también sus debilidades, hablamos con Núria Selva, arquitecta y fundadora de NSA Studio, que lleva años transformándolas para que den respuesta a las necesidades del estilo de vida actual.
© Maria PujolObra nueva vs. casa antigua
Antes de enamorarte de una moldura o de frustrarte con la moqueta de los ochenta, conviene hacer números reales. "Comprar obra nueva suele implicar un desembolso mayor que adquirir una vivienda antigua y reformarla, especialmente en zonas urbanas consolidadas, donde el suelo disponible es escaso y las promociones nuevas incorporan una prima importante por ubicación, eficiencia, acabados actuales y entrega inmediata", explica Selva.
No es que la obra nueva salga cara porque sí: es que pagas la escasez del suelo, los acabados terminados y la eficiencia energética. La pregunta, entonces, no es cuál es más barata de entrada, sino cuál sale mejor cuando sumas todo. Y ahí la respuesta ya no es tan sencilla. En la imagen, un proyecto de NSA Studio.
© Montse GarrigaLas ventajas que no siempre se ven a primera vista
Porque las casas antiguas poseen cosas que el dinero no siempre puede comprar o reproducir. "Puede permitir acceder a barrios mejor asentados, con servicios, vida urbana y edificios con una calidad espacial que muchas viviendas actuales no ofrecen: techos más altos, proporciones más generosas, muros con espesor, carpinterías nobles, materiales originales y una identidad arquitectónica propia", señala la arquitecta. Son, añade, "valores difíciles de reproducir en obra nueva y que, bien trabajados, aportan carácter y diferenciación al inmueble". Ese 'encanto' del que todo el mundo habla tiene nombre técnico. Y tiene un valor de mercado que no siempre aparece en el precio de compra inicial.
Lo interesante es que ese valor tampoco siempre está a la vista en la primera visita. "Muchas veces, el verdadero potencial de una casa antigua no está a la vista desde el primer momento, sino oculto bajo capas de reformas poco afortunadas: falsos techos que esconden más altura, carpinterías originales tapadas por soluciones posteriores o suelos hidráulicos preciosos bajo pavimentos anodinos de los años 70", apunta Selva. Se lo ponemos difícil, a veces. Pero está ahí, como en este proyecto de Luzio Studio.
© Maria PujolPosibilidades a nivel arquitectónico
Y cuando entra en escena un buen proyecto, los deseos se hacen realidad. "Reformar una vivienda antigua no consiste solo en actualizarla. Consiste en leer bien lo existente, detectar su potencial, corregir sus carencias y preservar aquello que la hace singular", cuenta Selva. Una redistribución inteligente, instalaciones completamente renovadas, mejor confort térmico y acústico, iluminación replanteada desde cero... Todo eso es posible y, a veces, más sencillo de lo que parece cuando la estructura de partida es buena.
Además, la experta recalca un matiz importante: "Frente a una vivienda nueva, que suele ser un producto más cerrado, la casa antigua ofrece un margen de personalización mucho mayor»" Puedes diseñar la casa que quieres, dentro de lo que existe y de lo que vale la pena conservar, que es parte del trabajo. En la imagen, un proyecto de su estudio.
© Santiago GarcésPosibilidades a nivel inmobiliario
La rentabilidad, sin embargo, no es automática ni está garantizada. La arquitecta lo advierte con claridad: "La clave está en analizar la operación completa: precio de compra, honorarios técnicos, licencias, obra, instalaciones, carpinterías, aislamiento, posibles refuerzos estructurales y una partida realista para imprevistos. No se trata de comparar únicamente el precio de compra, sino el coste final de la vivienda terminada y su valor potencial una vez reformada".
Hay que sumar todo y compararlo con lo que valdría el inmueble terminado. "Cuando el inmueble tiene buena ubicación, una estructura lógica, altura libre, luz natural suficiente, proporciones equilibradas y elementos originales recuperables, la reforma puede ser una inversión muy sólida. No siempre se trata de gastar menos, sino de invertir mejor: transformar una vivienda con potencial en una casa única, funcional y con mayor capacidad de revalorización. Ahí es donde una casa antigua puede superar claramente a una nueva: en carácter, margen de transformación y valor añadido", concluye Selva. Como pone de manifiesto este proyecto de YLAB Arquitectos.
© Lupe ClementePor dónde empezar: lo que de verdad importa en una visita
¿Y si llegas a una visita sin saber muy bien qué mirar? Nos pasa a todas. Entramos y nos quedamos atascadas en el azulejo de la cocina o en la moqueta del pasillo, cuando lo que de verdad importa está detrás de eso.
La experta lo tiene claro: "Lo primero es analizar la calidad espacial de la vivienda, no su aspecto superficial. Una casa antigua puede estar desactualizada, tener una distribución incómoda o acabados poco atractivos, y aun así ser una magnífica oportunidad si cuenta con una buena estructura de partida". Techos, proporciones, luz, orientación: eso es lo que no se cambia. Lo demás, casi siempre, sí. Este proyecto de Estudio Ibarra es la prueba de sus muchas posibilidades.
© Meritxell ArjalaguerTechos altos, proporciones y materiales: los tres puntos fuertes
Hay tres señas de identidad que pueden elevar una vivienda antigua muy por encima de la media, y que la arquitecta destaca como los factores más difíciles de reproducir en obra nueva. El primero son los techos. "Los techos altos son uno de los grandes valores. Aportan amplitud, elegancia y una sensación de escala difícil de encontrar en muchas viviendas nuevas. También permiten trabajar mejor la iluminación, recuperar molduras, incorporar carpinterías de mayor presencia o proyectar soluciones a medida sin saturar el espacio", explica Selva.
El segundo factor son las proporciones: "Salones amplios, dormitorios con dimensiones generosas, huecos bien colocados, recorridos lógicos y una planta que pueda actualizarse sin forzarla. A veces, la clave no está en tener muchos metros, sino en que esos metros estén bien proporcionados".
Y el tercero, el que más emociona cuando aparece, son los materiales originales. Suelos hidráulicos (como los de este proyecto del estudio Torndelacreu y la diseñadora de interiores Olga Pajares), parquet en espiga, tarimas antiguas, puertas macizas, carpinterías de madera, molduras, vigas vistas, radiadores de fundición.... "Son elementos que aportan autenticidad y que, restaurados o integrados con criterio, elevan mucho el valor del proyecto".
© Nini CortadellasLas 'joyas escondidas' que solo ve un ojo experto
Y después están las que Selva llama 'joyas escondidas': esas cosas que están ahí, pero que nadie ha visto porque llevan décadas tapadas. Falsos techos que ocultan mayor altura, suelos hidráulicos preciosos bajo pavimentos anodinos de los setenta, tabiques que impiden ver una planta más limpia, ladrillos originales bajo capas de yeso, galerías desaprovechadas o carpinterías recuperables que nadie ha mirado desde hace décadas.
El potencial está, pero no es evidente. "La mirada profesional es fundamental para detectar el potencial que no se ve en una primera visita", recuerda la arquitecta. Y ahí está, exactamente, el valor de contar con alguien que sabe leer una casa antes de comprarla. Este proyecto de Àbag Studio está lleno de tesoros.
© Cristiano CasolariLos puntos negros que no puedes ignorar
Dicho todo esto, no todo es potencial. Hay aspectos que pueden condicionar e, incluso, echar por tierra todo, y conviene conocerlos antes de firmar nada, porque algunos no tienen solución fácil ni barata. Las humedades encabezan la lista. "No todas tienen la misma gravedad, pero siempre hay que conocer su origen. Una mancha por condensación puede resolverse con ventilación, aislamiento y hábitos de uso adecuados; una filtración recurrente, una humedad por capilaridad o un problema de cubierta o bajantes puede implicar una intervención compleja y costosa", advierte Selva.
La falta de luz natural es otro límite importante, y este no tiene mucho arreglo: "Una reforma puede mejorar la percepción de luminosidad, abrir visuales interiores, utilizar cerramientos de vidrio o elegir colores claros. Pero no puede cambiar la orientación de la vivienda ni convertir un patio oscuro en una fachada soleada. Si la casa parte de una luz muy deficiente, hay que valorarlo con realismo»", aconseja la experta.
Lo mismo ocurre con la ventilación: sin ventilación cruzada, los problemas de confort, condensaciones y salubridad no desaparecen. Y hay un último punto que muchos olvidan: "En una vivienda antigua, el edificio forma parte de la inversión". Una casa preciosa dentro de una finca con patologías importantes puede dejar de ser una buena oportunidad de golpe. En la imagen, baño con revestimiento de Ceramiche Novabell.
© Maria PujolLas claves de la reforma: distribución, instalaciones y aislamiento
La buena noticia es que muchas de los 'defectos' tienen solución, y una bastante más fácil de lo que parece a simple vista. "Las distribuciones muy compartimentadas, por ejemplo, suelen tener solución. Muchas casas antiguas responden a formas de vida de otra época, con pasillos largos, cocinas cerradas, habitaciones pequeñas o zonas de servicio sobredimensionadas. Con un buen proyecto, y siempre respetando la estructura, se pueden abrir espacios, conectar cocina, comedor y salón, mejorar las circulaciones, ganar almacenamiento o crear baños más funcionales", explica Selva.
Las instalaciones, desde la electricidad hasta la fontanería, el saneamiento, la climatización, la ventilación o las telecomunicaciones, pueden y deben renovarse por completo. "Aunque no sea la parte más visible de la reforma, es una de las más importantes". Y las prestaciones térmicas y acústicas también mejoran con las herramientas de hoy: nuevas carpinterías, aislamiento interior, vidrios adecuados y sistemas eficientes. "Lo importante es distinguir entre lo que es un problema de proyecto y lo que es una limitación estructural o ambiental difícil de resolver", afirma la arquitecta. La imagen pertenece a uno de sus proyectos.
© Nini CortadellasReformar sin borrar su esencia: el verdadero valor
Y aquí llega la parte más difícil y la más bonita también. La que separa una reforma bien hecha de una que pierde el alma de la casa por el camino. "La clave está en actualizar la vivienda sin borrar aquello que la hace valiosa. Mantener la esencia no significa conservarlo todo ni convertir la casa en una reproducción del pasado. Significa identificar los elementos con valor arquitectónico y hacer que dialoguen con una forma de vivir contemporánea", dice Selva.
Una distribución más fluida, cocina abierta, almacenamiento integrado, baños cómodos, eficiencia energética y buena iluminación pueden convivir perfectamente con suelos originales, molduras restauradas, carpinterías antiguas o vigas vistas. No se excluyen: se complementan. Este proyecto de la arquitecta Carolina Amorós ha capturado el alma y la historia de la vivienda.
© Maria PujolUna intervención respetuosa y con precisión
"El acierto está en intervenir con precisión. A veces conviene abrir un espacio; otras, conservar la secuencia original de estancias porque aporta ritmo y carácter. A veces interesa restaurar un pavimento completo; otras, conservar solo una zona como memoria de la casa", explica la arquitecta. No se trata de imponer una estética nueva sobre lo que ya existe, sino de construir una continuidad entre lo existente y lo contemporáneo.
El resultado, cuando funciona bien, es una casa que no parece antigua ni nueva: parece tuya. "Una casa antigua bien reformada debe funcionar con la comodidad de una vivienda actual, pero conservar la profundidad, la textura y la identidad que la hacen diferente. Ahí reside su verdadero valor: en combinar inversión inteligente, calidad espacial y una personalidad que la obra nueva rara vez puede reproducir", concluye Selva.
