El número de donaciones de inmuebles ha crecido con fuerza en los últimos años, impulsado por el encarecimiento del mercado inmobiliario y las dificultades de los jóvenes para emanciparse. Entre las fórmulas más curiosas aparecen acuerdos condicionados al cuidado de mascotas, una práctica que empieza a verse en despachos notariales y que refleja hasta qué punto la crisis de la vivienda está cambiando las reglas del juego.
© Getty ImagesSeguro que muchos no imaginaban que cuidar de un perro podría convertirse algún día en la llave de una vivienda, pero en un mercado donde el alquiler se ha vuelto inasumible para buena parte de la población, el ingenio jurídico empieza a abrir caminos inesperados.
Un piso a cambio de cuidar a tres perros
Uno de los ejemplos más llamativos se ha producido en Madrid. Un hombre con escasa relación con sus hijos, pero profundamente vinculado a sus mascotas, decidió donar su vivienda a una amiga más joven con una condición muy clara: cuidar de sus tres perros durante toda su vida. Si los animales quedan desatendidos, la donación podría revocarse.
El caso, comentado recientemente por un abogado a El Periódico (EPE), refleja una tendencia que empieza a aparecer con más frecuencia en los despachos.
"Hay casos en que se dona la casa con la condición de que quien la reciba cuide de su mascota el tiempo que esté viva", explica dicho medio Manuel Hernández, CEO de Vilches Abogados. "Eso garantiza al propietario que, si fallece, su animal estará atendido".
Detrás de este tipo de acuerdos hay también un fenómeno social cada vez más visible: la creciente "humanización" de las mascotas, que para muchas personas se han convertido en miembros fundamentales de la familia.
© Getty ImagesMás allá de estos casos curiosos, lo cierto es que las donaciones de vivienda están creciendo de forma notable en España.
Según datos del Consejo General del Notariado (CGN), entre 2017 y 2024 el número de donaciones de viviendas pasó de 32.623 a 54.735, lo que supone un incremento cercano al 68%.
Solo en la primera mitad de 2025 ya se registraron más de 27.000 operaciones.
El aumento está estrechamente relacionado con el encarecimiento del mercado inmobiliario y las dificultades de acceso a la vivienda para los jóvenes. Los datos del Observatorio de Emancipación del Consejo de la Juventud de España reflejan la magnitud del problema: el 85% de los menores de 30 años no puede emanciparse y siete de cada diez jóvenes con empleo siguen viviendo con sus padres.
Ante esta situación, muchas familias optan por adelantar la transmisión del patrimonio.
"Son actos de solidaridad intergeneracional» que se dan en «momentos de incertidumbre económica". "El aumento de las donaciones, tanto de inmuebles como dinerarias, es una tendencia que no se produce de un año para otro; se ha observado especialmente tras la pandemia y se mantiene en el tiempo", explica María Teresa Barea. Según la portavoz del Consejo General del Notariado, se trata de un "mecanismo jurídico de solidaridad intergeneracional": "Las generaciones mayores ayudan a las más jóvenes a poner en marcha sus proyectos de vida; al donarles una vivienda, contribuyen a mejorar su calidad de vida".
© Adobe StockDonaciones con "letra pequeña"
Legalmente, estos acuerdos se conocen como donaciones condicionadas.
Según explica la Agencia Tributaria, se trata de operaciones en las que la entrega del bien queda vinculada al cumplimiento de una condición previamente pactada. Si esta no se cumple, el donante puede solicitar la revocación de la donación.
En la práctica, los abogados distinguen dos grandes modalidades:
- Donación en suspenso: la vivienda solo pasa a ser propiedad del beneficiario cuando se cumple la condición establecida.
- Condición modal: el inmueble se dona desde el primer momento, pero queda sujeto a una obligación. Si esta se incumple, se puede reclamar la reversión del bien.
Los acuerdos pueden ser muy variados. En algunos casos una abuela dona su casa a su nieta con la condición de que termine la carrera y realice un máster. En otros, el inmueble se cede a un cuidador o persona de confianza.
Pero entre los más llamativos aparecen los relacionados con el cuidado de animales.
© Getty ImagesLa fórmula más utilizada: donar sin perder la casa
A pesar de estas historias llamativas, la fórmula más frecuente sigue siendo otra.
Muchos propietarios optan por donar la nuda propiedad de la vivienda reservándose el usufructo vitalicio.
Esto significa que el donante transmite la titularidad del inmueble a sus hijos o familiares, pero mantiene el derecho a vivir en él o incluso alquilarlo durante el resto de su vida.
Límites legales y advertencias fiscales
Este tipo de acuerdos también tiene límites legales.
La abogada Carolina Flórez de Quiñones, del Colegio de Abogados de Alicante, recodaba en una entrevusita radiofonica en COPE que existe un principio fundamental en derecho sucesorio: las donaciones no pueden perjudicar los derechos de los herederos forzosos, como los hijos.
"Nadie puede dejar vivo lo que no puede dejar muerto", resume la jurista.
En la práctica, si una donación perjudica la parte de herencia que corresponde legalmente a los descendientes, podría considerarse inoficiosa y obligar a compensar a los herederos.
© Getty ImagesAdemás, David Jiménez Hontanilla, economista, abogado especializado en herencias y CEO de EYCO, ya advertía en HOLA de otra confusión frecuente: pensar que donar una vivienda es gratis.pensar que donar una vivienda es gratis.
"En la mayor parte de las comunidades autónomas la donación de padres a hijos puede estar bonificada, sí, pero en el Impuesto de Donaciones, no en el IRPF", explica el experto. "Nos ha ocurrido que llegan personas convencidas de que ya estaba todo pagado y meses después reciben una notificación de Hacienda".
Y es que, aunque en algunas comunidades el Impuesto de Donaciones esté muy bonificado entre familiares directos, el donante puede tener que declarar en la Renta la ganancia patrimonial generada por la transmisión de la vivienda, como si se tratara de una venta.
Existe, sin embargo, una excepción relevante: si el propietario tiene más de 65 años y dona su vivienda habitual, la operación puede quedar exenta de tributar en el IRPF, siempre que se cumplan los requisitos establecidos por la normativa fiscal.
