El Gobierno prepara un nuevo Real Decreto-ley con medidas urgentes para intervenir el mercado del alquiler en un momento crítico para millones de hogares, en el que acceder a una vivienda a un precio razonable —sin que se lleve las tres cuartas partes del sueldo— se ha convertido en una misión casi imposible, al menos en las grandes ciudades y en las zonas tensionadas. Más allá del debate político, el cambio introduce incentivos fiscales, límites a determinadas prácticas y un mayor control sobre tipos de contratos muy extendidos hasta ahora, con efectos directos en renovaciones, precios y modalidades de alquiler.
© Adobe StockLas medidas llegan en un momento clave: unos 600.000 contratos de alquiler caducan en 2026 y más de 1,6 millones de personas podrían enfrentarse a subidas de precio si no se renuevan en las mismas condiciones.
Las tres medidas clave, explicadas de forma sencilla
1. Renovar sin subir el alquiler… y pagar menos impuestos
La medida estrella es una bonificación del 100% en el IRPF para los propietarios que renueven el contrato sin subir el precio del alquiler.
- Para el inquilino: si tu contrato vence y tu casero se acoge a esta bonificación, no podrán subirte la renta.
- Para el propietario: el Estado compensa fiscalmente la renuncia a la subida. En la práctica, puede salirle igual o incluso mejor mantener el precio que incrementarlo y tributar por ese aumento.
La medida apunta directamente a los contratos que vencen este año, que se cuentan por cientos de miles. Hasta ahora, las reducciones fiscales en el IRPF para el alquiler oscilaban entre el 50% y el 90%, según el perfil del contrato y del inquilino. Con el nuevo decreto, la bonificación pasaría a ser del 100%, siempre que el propietario mantenga el precio del alquiler.
2. Freno al alquiler por habitaciones
El decreto quiere poner límites a una práctica cada vez más extendida: el alquiler por habitaciones, cuyo precio, en muchos casos, se ha disparado hasta acercarse al coste de alquilar un piso completo antes de la pandemia, es decir, hace unos siete años.
- La suma del precio de todas las habitaciones no podrá superar el alquiler del piso completo.
- En zonas declaradas tensionadas, los alquileres por habitaciones también estarán sujetos a mecanismos de control de precios.
Qué implica esto: se busca evitar que una vivienda se fragmente para obtener una rentabilidad muy superior a la del alquiler tradicional. La medida afecta especialmente a pisos compartidos, estudiantes y jóvenes trabajadores.
3. Más control sobre el alquiler de temporada
Los alquileres de temporada (normalmente de hasta 11 meses) pasan a estar bajo lupa.
- Se exigirán condiciones más estrictas para justificar que un contrato es realmente temporal (estudios, traslados laborales, etc.).
- Habrá un régimen sancionador si se usa este tipo de contrato para esquivar la Ley de Vivienda.
Objetivo: evitar contratos encadenados de corta duración que obligan al inquilino a renegociar cada año y asumir subidas continuas.
© Getty Images¿Cuándo entrarán en vigor estas medidas?
El Gobierno prevé aprobar el Real Decreto-ley en las próximas semanas. Al tratarse de este tipo de norma, entraría en vigor tras su publicación en el BOE, aunque posteriormente deberá ser convalidado por el Congreso en un plazo máximo de un mes. Este segundo paso es clave, ya que no está garantizado que el decreto salga adelante tal y como está planteado, debido al desacuerdo expresado por algunos socios parlamentarios.
Si eres inquilino: cómo puede afectarte
Si tu contrato vence y el propietario se acoge a la bonificación, no deberían subirte el alquiler. Además, tendrás más protección frente a alquileres por habitaciones con precios inflados y habrá menos contratos de temporada “encubiertos” para vivienda habitual, lo que puede aumentar la oferta de alquiler estable.
En resumen, más previsibilidad y menos sobresaltos, siempre que la norma se apruebe. En un mercado donde las subidas medias del alquiler superan los 1.700 euros anuales, renovar el contrato sin incremento supone un alivio inmediato para miles de hogares, especialmente para jóvenes y familias con ingresos ajustados.
© stock.adobeSi eres propietario: qué debes valorar
La bonificación del 100% del IRPF puede compensar mantener el precio del alquiler, al tiempo que se reduce el margen para utilizar alquileres de temporada o por habitaciones como vía para elevar las rentas. El incentivo fiscal busca premiar la estabilidad, no penalizar el alquiler.
La clave estará en hacer números: en muchos casos, congelar el alquiler y pagar menos impuestos puede resultar más rentable que subir la renta. Desde el sector inmobiliario se valora positivamente esta medida, aunque algunos expertos advierten de que su impacto dependerá también de que exista mayor seguridad jurídica para los propietarios y agilidad en los procesos en caso de impago.
Lo importante: qué cambia y qué no
Estas medidas no bajan automáticamente los alquileres, pero sí cambian las reglas del juego en tres puntos sensibles: renovaciones, habitaciones y contratos temporales. Su impacto real dependerá de si el decreto se aprueba y de cómo lo apliquen propietarios e inquilinos en los próximos meses.
Si tienes un contrato que vence pronto, conviene estar atento: 2026 puede marcar un antes y un después en cómo se alquila vivienda en España.
