Reforma integral: ¿sabes cómo debes plantearla y cuánto cuesta?
Damos respuesta a todas las dudas de la mano de una arquitecta
Para disfrutar de una casa a tu medida, renovada en cuanto a instalaciones, revestimientos y acabados, puede que tengas que abordar una reforma integral. Además de una inversión económica, una obra de este tipo genera dudas: ¿qué pasos hay que realizar? ¿Qué plazos de tiempo se manejan? ¿Cómo se lleva a cabo? ¿Qué debes plantearte para planificarla? ¿Cuánto cuesta? Y otros interrogantes que despejamos en este artículo de la mano de Marta Sánchez, arquitecta del estudio Mac3.
¿Cuándo debes platearte hacer una reforma integral?
"Cuando la vivienda requiere de mejoras en la mayor parte de ella y en todos sus acabados finales. Cuando una vivienda se encuentra en un estado de mantenimiento elevado, en el que se tienen que modificar los paramentos y acabados y en algunos casos incluso las instalaciones internas, ya sea por la inclusión de normativas o por problemas en la vivienda, se considera una reforma integral", explica Marta Sánchez, la arquitecta del estudio de arquitectura y construcción Mac3 (http://mac3studio.com) consultada para este tema. "También se puede plantear una reforma integral cuando se necesita un cambio en la estética general de la vivienda, sin necesidad de intervenir en los elementos de instalaciones interiores", indica, haciendo referencia solo a la parte estética, la más puramente relacionada con la decoración de interiores. En este proyecto de la interiorista Pia Capdevila -quien también llevó a cabo el de la imagen que abre el artículo- la reforma integral podría referirse solo a la parte estética de acabados y revestimientos o bien al derribo de los tabiques, eliminación de puertas o reubicación de las tomas en la cocina.
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¿Qué es exactamente una reforma integral?
Por tanto, una reforma integral es aquella que se realiza en un inmueble cuando se modifican todos las estancias y sus acabados. Para llevarla a cabo, indican desde Mac 3 Studio & Design, "se analiza toda la vivienda para tener un aspecto y ambiente unificado. Se acumulan diferentes oficios coordinados para un final común".
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Primeros pasos en una reforma integral: definición del proyecto
A la hora de planificar una reforma integral, seguro que te vendrá bien saber cuáles son los pasos que se sucederán y qué orden:
- Organización de los estilos y acabados finales que se quieren conseguir.
- Estimación de costes para abordar en la obra, para que el técnico pueda establecer el alcance de la reforma y tiempos de ejecución.
- Nivel de la reforma integral, "ya que según los factores iniciales puede haber un cambio sustancial en el coste de la obra. Es importante distinguir el tipo de vivienda con la que nos encontramos, si es de nueva construcción o es una vivienda antigua, ya que esta segunda tendrá 'vicios ocultos' que se tendrán que reparar y que generan un coste añadido", señala Marta Sánchez. "También existen ciertos inmuebles que requieren proyecto técnico para intervenir en los mismos, ya que necesitan permisos de la comunidad por estar catalogados como bien cultural", especifica.
- Acceso al inmueble. Este es un tema importante relacionado con la accesibilidad a la vivienda: "se tendrán que establecer desde un principio, ya que no es sencillo colocar grúas, por ejemplo. Hay que solicitar permisos de ocupación de vías o ver opciones en inmuebles sin ascensor", indica la arquitecta.
Todos estos puntos se contemplan desde el principio del planteamiento de una reforma integral por parte del técnico que dirige las obras y deben quedar incluidos en el proyecto de reforma. Dicho proyecto se convertirá en la directriz de la obra para la organización de todos los oficios. "Su nivel de definición será el que evite retrasos e imprevistos en la obra", concluye Marta.
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Pasos tras la definición del proyecto: ¿por dónde se empieza?
Para que tengas una idea acerca de los oficios que entrarán en tu casa a la hora de abordar una reforma integral y el orden en el que se sucederán las tareas, hemos establecido este listado con la ayuda de Mac3 Studio.
1. Demoliciones y retirada de elementos
"Se retira todo aquello que se quiera sustituir, menos las ventanas. Estas se retiran el día en el que ya se tenga en obra la nueva ventana que sustituirá a la antigua", señala Marta.
2. Creación de las nuevas distribuciones
Una tarea de albañilería. "Aquí es importante conocer dónde se encontrarán las nuevas instalaciones, sobre todo electricidad y fontanería, ya que se tendrán que dejar paso a estas instalaciones por los tabiques existentes o los nuevos", señala la arquitecta. De esta manera se evitan retoques cuando se vayan a colocar los elementos finales. Por eso en una reforma integral debe plantearse la intervención como un todo de principio a fin. "Por ejemplo -indica Marta- en una cocina es importante que exista un plano en obra de la estancia final con las tomas de instalaciones marcadas. Así estarán todas controladas por el técnico".
3. Instalaciones: electricidad, fontanería, ventilación y aire acondicionado
En este punto se realizan todas las instalaciones interiores, las que no quedan a la vista.
4. Cierre de tabiques
"El equipo de albañilería entrará en la obra para cerrar los tabiques que se hayan quedado abiertos para la inserción de las instalaciones", señala la experta.
5. Ventanas
6. Carpintería
Aquí es cuando llega el turno de las puertas interiores y armarios. También sería aquí cuando se montase el mobiliario de la cocina en caso de que la reforma aborde este aspecto.
7. Pintura y papeles pintados
Los pintores ya pueden acabar las paredes. Primero con pintura y después con la instalación de los papeles pintados que haya.
8. Electricidad
En este paso de la reforma integral, la electricidad se refiere a la colocación de mecanismos y luminarias finales.
9. Colocación de encimeras de cocina
"También inserción de vidrios, mamparas de baño, barandillas o lo que se considere necesario", comenta.
10. Remates de pintura
Para que una vez que han intervenido todos los oficios la pintura quede rematada, cubriendo cualquier desperfecto que se haya podido ocasionar.
Tiempos aproximados de ejecución en una reforma integral
Aunque los plazos dependen de la situación concreta y estado de la vivienda, hemos querido preguntar a Marta Sánchez sobre este tema para tener una referencia para una reforma integral de un piso de 90-100 m2. "El tiempo de ejecución para una reforma integral con instalaciones y teniendo en cuenta los valores normales de la catalogación del edificio y su acceso a la obra, puede variar entre 4 ó 5 semanas, quitando el tiempo de proyecto, y teniendo definidos todos los materiales", nos aproxima la arquitecta. "Todos los factores de inicio de obra que no estén cubiertos en el proyecto, repercutirán en el tiempo de ejecución de la obra. Es muy importante tener claros todos los acabados finales, ya que existen muchos materiales que se quedan fuera de stock y no se pueden pedir, o tardan semanas en servirlos. Los muebles de cocina tardan 3 semanas y entre 7 y 10 días la encimera. Las ventanas tardan, si son colores estándar también 3 semanas".
¿Cuánto cuesta una reforma integral?
El precio de la reforma por metro cuadrado de intervención de un piso entre 90 o 100 m2 con todos los cambios completos, variará dependiendo de las calidades elegidas por el cliente, ya que existe mucha diferencia cuando se eligen materiales de alta gama o los que están a un nivel medio. Se puede establecer un precio de 300 €/m2 siempre y cuando no se integren elementos de calefacción o instalación de aire acondicionado. Si existen elementos de acondicionamiento se puede calcular unos 400 €/m2 con impuestos no incluidos. Los proyectos de la reforma están incluidos en el precio.
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¿Se necesitan permisos para realizar una reforma de este tipo?
"Los permisos de obra siempre son requeridos por los ayuntamientos de cada zona y tienen costes diferentes dependiendo dónde se realice la reforma. Una reforma integral que no conlleve intervención en edificio catalogado sin estructura, se considera obra menor", señalan desde Mac3, y continúan explicando que "las reformas integrales con estructura o fachada se consideran obra mayor y requieren el proyecto de técnico competente. Además, dependiendo de los inmuebles, hay que pedir un permiso de ocupación en vía pública o permiso de contenedor".
"En caso de mover tomas y acometidas eléctricas o del canal de agua o gas, se tendrán que realizar instancias aparte. También cambio de titulares o permisos para cambio de acometidas. Todas las obras en las que exista una modificación de tomas eléctricas y gas, requerirán de un boletín oficial, que proporcionará la constructora al cliente. Sin ello no obtendrá los permisos para poder dar de alta dichos suministros", matiza Marta Sánchez. Debes preguntar por este tema a la hora de encargar una reforma integral, ya que existen estudios que no incluyen en el precio los trámites y se deberán gestionar por parte del cliente, puesto que las tasas van a su nombre. "Nuestro estudio incluye los trámites que se hacen en nombre del cliente", concreta la arquitecta.
¿Cuánto tiempo antes se debe empezar a mirar presupuesto o planificar la reforma respecto a la fecha en que se quiere realizar?
El tiempo de planificación de un proyecto depende de las ideas y las necesidades de cada vivienda. Se puede considerar que un mes es suficiente para cerrar proyecto y tener localizados todos los materiales.
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¿Cuándo es el mejor momento para realizar una reforma integral?
Para llevar a cabo una reforma integral es primordial que no haya personas en casa. Es incompatible coordinar todos los oficios de una reforma su hay personas viviendo. "Para realizar una reforma integral se puede aprovechar el tiempo de unas vacaciones para que la reforma avance sin problemas. O cuando el cliente pueda dejar la vivienda. Se puede pactar con el técnico de la reforma el informe del estado de la obra cada semana para poder comprobar los avances de la misma. Es imprescindible que el cliente esté localizable, ya que en muchas de las reformas que se realizan se encuentran vicios ocultos que hacen que se incrementen los gastos o tiempos de la reforma y en todo momento el cliente debe ser informado. En algunas ocasiones se requerirá su aprobación para cambios o modificaciones de algunos aspectos de la obra", declara la arquitecta de Mac3.
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¿Qué información debes llevar al estudio en una primera visita?
Desde el estudio consultado nos explican que para un primer contacto "se tiene que acudir con toda la información que se tenga del inmueble a reformar. Para la ejecución de un presupuesto es importante determinar tener los metros y la idea inicial. Así es posible determinar el alcance de la obra. En el caso de inmuebles especiales es fundamental la visita del técnico. En algunos casos se puede elaborar un presupuesto inicial con imágenes, pero para la realización de un presupuesto cerrado de la obra final".
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