El Tribunal Supremo ha fijado una interpretación clara y exigente sobre qué ocurre con un contrato de alquiler cuando fallece el inquilino, el pago continuado de la renta por parte de los familiares no garantiza la continuidad si no se cumplen los requisitos formales de comunicación y subrogación.
Abre así el Alto Tribunal la puerta a la extinción del contrato incluso con las mensualidades abonadas.
Una doctrina exigente
Mediante la sentencia 4861/2025, dictada el pasado 30 de octubre, se abordaba un caso en el que el arrendatario titular del contrato falleció, y su esposa e hija continuaron habitando la vivienda y pagando las mensualidades durante más de un año sin notificar oficialmente la voluntad de subrogar el contrato.
Según el Alto Tribunal, el mero abono de las rentas posteriores a la muerte del inquilino no puede sustituir a la obligación legal de comunicar el fallecimiento y la identidad de quien pretende continuar con el arrendamiento dentro del plazo establecido. En este sentido, no se puede imponer al casero la continuidad del contrato cuando no se ha cumplido con esta exigencia legal.
Esta obligación formal viene recogida en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que contempla la subrogación mortis. Consiste en la posibilidad de que el cónyuge, descendientes, ascendientes u otras personas que convivían con el inquilino puedan asumir el contrato después de su muerte si cumplen ciertos requisitos de tiempo de convivencia y de comunicación escrita al arrendador.
La importancia de la subrogación
Uno de los aspectos más relevantes de esta doctrina es que el Tribunal Supremo distingue entre pagar la renta y acreditar, de forma clara y documental, la intención y derecho de subrogarse en el contrato. Pagar mensualmente sin comunicar el fallecimiento al casero no genera un conocimiento efectivo de la situación que permita entender que existe voluntad de continuar el contrato bajo el nombre de otra persona.
En este caso concreto, el propietario no supo del fallecimiento del inquilino hasta pasados más de 12 meses y a través de un vecino, y los ingresos se siguieron realizando a nombre del fallecido.
© KMPZZZ - stock.adobe.comEl Tribunal ha considerado que esta falta de comunicación escrita formal hace que no se pueda aplicar la subrogación prevista en la LAU, por lo que se justifica la extinción del contrato y el desalojo de los ocupantes.
Requisitos estrictos de la ley
La LAU incluye un régimen detallado para la subrogación en caso de muerte del inquilino.
- Quiénes pueden subrogarse: entre ellos están el cónyuge o pareja de hecho, descendientes o ascendientes que vivían de forma habitual con el arrendatario u otras personas con discapacidad o vínculo de convivencia prolongado.
- Para que la subrogación sea válida: la persona que busca continuar con el contrato debe notificar por escrito al arrendador, junto con el certificado de defunción y la documentación que acredite la relación con el fallecido dentro del plazo legal, generalmente tres meses.
El Supremo recuerda que la jurisprudencia anterior, que permitía cierta flexibilidad formal en circunstancias excepcionales, no puede aplicarse de manera automática si faltan estos requisitos básicos y no hay un conocimiento efectivo por parte del propietario.
Un aviso para el mercado del alquiler
La subrogación es una figura legal con requisitos estrictos que buscan equilibrar la seguridad jurídica del arrendador con la protección de los ocupantes.
El fallo también refuerza la necesidad de una buena comunicación entre las partes en situaciones de cambio de titularidad, evitando malentendidos o situaciones en las que los familiares continúan en la vivienda sin tener asegurada jurídicamente la continuación del contrato.
En un contexto en el que el mercado del alquiler sigue siendo un tema socialmente sensible en España, esta doctrina del Supremo añade claridad sobre un aspecto concreto pero de gran trascendencia para muchas familias arrendatarias.
