En un mercado inmobiliario donde los precios están al límite, llegar a fin de mes se ha convertido en un rompecabezas. Cuando alquilas, no solo importa la renta mensual: importan los "extras" que aparecen tras firmar o al entregar las llaves. Comunidad, IBI, la nueva tasa de basuras, averías en la caldera o la pintura... ¿Quién debe sacar la cartera en cada caso?
La respuesta corta es que , pero con matices legales que te pueden ahorrar cientos de euros. Basándonos en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y en criterios de expertos de plataformas inmobiliarias líderes, esta es la hoja de ruta para no pagar ni un euro de más.
1. La regla de oro: Lo que no está escrito, se discute
La LAU permite pactar que gastos como el IBI o la comunidad se repercutan al inquilino, pero hay una condición sagrada: debe constar por escrito y determinar el importe anual a la fecha del contrato. Si firmas un contrato que dice "el inquilino paga los gastos", pero no dice cuánto son, podrías tener una base legal para impugnarlo.
2. El triángulo que más conflictos genera
- Comunidad e IBI: Por defecto los paga el propietario. Solo si se pacta expresamente pasan al inquilino.
- La nueva Tasa de Residuos (2025): Muchos ayuntamientos están estrenando este cobro. La ley indica que el sujeto pasivo es quien se beneficia del servicio (el inquilino). Si tu contrato es antiguo y no la menciona, el debate está servido, pero la tendencia legal es que la pague quien genera la basura.
- Seguro de impago: Ojo aquí. Muchos caseros intentan cobrarlo al inquilino, pero dado que protege el patrimonio del dueño, lo habitual y más justo es que lo asuma el arrendador (quien además puede deducírselo al 100% en su IRPF).
3. Reparaciones: ¿Uso normal o habitabilidad?
Este es el gran campo de batalla. Para saber quién paga, hazte esta pregunta: ¿Para qué sirve lo que se ha roto?
A cargo del propietario (Habitabilidad)
El casero debe pagar todo lo necesario para que la casa sea "vivible": problemas de caldera, tuberías, instalación eléctrica o humedades estructurales.
Mejora clave: Los "Vicios Ocultos". Si el termo se rompe a los 15 días de entrar a vivir, se presume que el defecto ya existía. En este caso, el propietario debe pagar aunque parezca una "pequeña reparación", ya que el inquilino no ha tenido tiempo de desgastarlo.
A cargo del inquilino (Uso diario)
Las llamadas "pequeñas reparaciones": bombillas, el mando de la ducha, o un enchufe suelto.
El caso de la persiana: Si el arreglo es menor (cambiar la cinta), suele ser del inquilino. Si la persiana es motorizada o el motor muere por viejo, le toca al casero.
© stock.adobe4. Reparto de gastos: ¿Quién saca la billetera?
- Gastos de Inmobiliaria: Propietario. La ley prohíbe cobrar estos honorarios al inquilino en contratos de vivienda habitual.
- IBI y Comunidad: Propietario. Es lo habitual, aunque la ley permite repercutirlos al inquilino si se pacta expresamente por escrito.
- Suministros (Luz, agua, gas): Inquilino. Al ser consumos individualizados por contador, son siempre responsabilidad de quien vive en la casa.
- Avería de Caldera o Calentador: Propietario. Se considera un elemento esencial para la habitabilidad de la vivienda.
- Nueva Tasa de Basuras: Inquilino. Al ser el beneficiario directo del servicio de recogida de residuos.
- Pequeñas reparaciones (grifos, persianas, bombillas): Inquilino. Siempre que el daño sea por el uso diario y el coste sea razonable (aprox. menos de 150€).
- Vicios ocultos (averías en los primeros meses): Propietario. Si el termo se rompe nada más entrar, se entiende que el daño ya existía.
- Pintura y limpieza al finalizar el contrato: Propietario. El desgaste por el paso del tiempo y el uso normal no puede descontarse de la fianza.
5. El mito de la pintura: No tienes que devolver el piso 'como nuevo'
Uno de los grandes miedos al dejar un piso es que el casero exija pintarlo de arriba abajo. La justicia es clara: el uso normal implica un desgaste inevitable. Si las paredes tienen las marcas lógicas de haber vivido allí (marcas de cuadros, roces leves), el propietario no puede descontarlo de la fianza. Solo si hay daños negligentes (agujeros excesivos, colores estridentes no autorizados) podría reclamarlo.
© Adobe StockY no te olvides antes de firmar de...
- Inventario fotográfico: Es tu mejor seguro. Haz fotos de cada esquina el día que recibas las llaves.
- Suministros a tu nombre: Evita líos de facturas anteriores y controla tus propias tarifas.
- Notifica siempre por escrito: Si la lavadora falla, envía un email o WhatsApp en el momento. Si esperas, el dueño podría alegar que la avería empeoró por tu culpa.
- Cuidado con los 'gastos de formalización': Si el contrato es de vivienda habitual, los gastos de redacción y gestoría los paga el dueño.
