La morosidad es uno de los grandes quebraderos de cabeza en cualquier comunidad de vecinos: impagos que generan tensiones y agujeros económicos difíciles de cubrir.
Con la nueva Ley de Propiedad Horizontal de 2025, el artículo 21 se endurece: ahora las comunidades pueden reclamar de golpe todas las cuotas del año en curso, exigir intereses y costas desde el primer requerimiento y acudir al procedimiento monitorio —una vía judicial rápida y simplificada— incluso por importes pequeños (hasta 2.000 € sin necesidad de abogado ni procurador).
Eso sí, no todo es automático: si el deudor se opone, el caso salta a juicio. Fernando Cos-Gayón López, director de la Escuela Técnica Superior de Ingeniería de Edificación, explica cuáles son los pasos legales previos (aprobar la deuda en junta, certificarla y notificarla de forma fehaciente), la retirada del derecho a voto y los límites de privacidad al publicar morosos.
© Fernando Cos-Gayón LópezLa nueva Ley de Propiedad Horizontal de 2025 refuerza el artículo 21 contra la morosidad. ¿Qué cambia ahora en la forma en que una comunidad puede reclamar las deudas a un vecino?
La novedad de 2025 en el artículo 21 LPH (Ley de Propiedad Horizontal) no es tanto crear un mecanismo nuevo como endurecer y clarificar el existente. Desde 1999 ya existía la posibilidad de acudir al procedimiento monitorio (art. 812 Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC)) para reclamar cuotas impagadas. Lo que se refuerza ahora es:
- La comunidad puede reclamar en un solo procedimiento tanto las deudas vencidas como las cuotas presupuestadas para el año en curso. De esta forma, si en enero se aprueba un presupuesto anual de 1.200 €, y en marzo un propietario deja de pagar, la comunidad puede incluir directamente los 900 € restantes del año en la reclamación.
- Se establece la obligación expresa de que el deudor asuma intereses y costas desde el primer requerimiento notificado (art. 21.1 y 21.5 LPH).
- Se elimina la duda sobre si el monitorio podía usarse para reclamar deudas pequeñas: ahora queda claro que es válido para cualquier importe, incluso los más bajos, lo que permite a las comunidades reclamar también esos pequeños impagos que antes solían quedar en el aire.
Sin embargo, la práctica judicial recuerda que no todo es tan automático. Algunas Audiencias Provinciales, como la de Madrid (Sección 13ª, Sentencia 322/2020, de 15 de octubre), ya han señalado que reclamar cuotas “futuras” puede ser discutido si cambian los presupuestos o si se impugna el acuerdo que los aprueba.
- Ejemplo: es como si una comunidad cobra una derrama anual en 12 plazos. Con la reforma, si alguien no paga el primer plazo, ya se puede reclamar todo el año de golpe. Esto ahorra trámites, pero si en junio se reduce la derrama por una decisión de junta, el deudor podría alegar que se reclamó más de lo que correspondía.
© stock.adobeSi un propietario deja de pagar las cuotas, ¿cuáles son los primeros pasos legales que debe dar la comunidad antes de acudir a los tribunales?
El camino está muy pautado en la ley, porque de lo contrario el procedimiento judicial sería rechazado. Los pasos son:
- Aprobación en junta: el art. 21.2 LPH exige que la liquidación de la deuda se apruebe formalmente en junta de propietarios.
- Certificación de la deuda: el secretario de la comunidad expide un certificado con el importe exacto, y el presidente lo valida con su firma.
- Requerimiento al deudor: debe notificarse al propietario en el domicilio designado para notificaciones (art. 9.1.h LPH). Si no existe, en la propia vivienda/local, y si tampoco es posible, se coloca en el tablón de anuncios con diligencia del secretario, indicando la fecha y firmada por el presidente.
- Plazo prudencial: aunque la ley no fija un plazo, lo recomendable es esperar al menos 20-30 días tras el requerimiento para dar opción al pago voluntario.
Si no se cumplen estos pasos, el juzgado puede inadmitir el monitorio.
La ley permite reclamar judicialmente deudas inferiores a 2.000 euros. ¿Qué implica esto en la práctica y cómo agiliza los procesos frente a pequeños impagos?
Aquí la clave está en el artículo 21.1 LPH en relación con el artículo 812 LEC. Cualquier cantidad, aunque sea de 200 euros, puede reclamarse vía monitorio. Para deudas inferiores a 2.000 euros, no se exige abogado ni procurador (artículo 23 LEC), lo que abarata y simplifica.
Ahora bien, en la práctica, si el deudor se opone, el procedimiento deja de ser tan rápido: se convierte en un juicio verbal, donde ya será necesario abogado y procurador. El Tribunal Supremo (STS 524/2013, de 12 de septiembre) recordó que el monitorio no elimina el derecho del deudor a discutir la deuda.
- Ejemplo: si un vecino debe 500 euros y no paga, la comunidad puede reclamarlo de inmediato y sin costes profesionales. Pero si ese vecino discute que la cuota fue mal calculada, la comunidad tendrá que entrar en juicio ordinario. El sistema ahorra trámites en los casos claros de morosidad, pero no en los conflictivos.
Además de la vía judicial, la LPH contempla mediación y arbitraje. ¿En qué casos es recomendable recurrir a estas alternativas?
El artículo 21.6 LPH habilita expresamente la mediación y el arbitraje. No es obligatorio, pero sí posible si lo acuerda la junta y el deudor acepta. La ventaja es que la solución puede ser más rápida y menos hostil, especialmente en comunidades pequeñas donde la convivencia es prioritaria.
Sin embargo, hay que ser realistas: la mayoría de morosos no acuden voluntariamente a un mediador. El Consejo General del Poder Judicial, en su “Informe sobre mediación en materia de propiedad horizontal” (2018), señaló que el uso es aún residual.
- Ejemplo: en una comunidad de seis vecinos, donde un propietario atraviesa problemas económicos temporales, la mediación puede ayudar a pactar un calendario de pagos sin deteriorar la convivencia. Pero en una finca de cien viviendas, con morosidad reiterada, lo más probable es que solo el juzgado obligue al pago.
Uno de los puntos más polémicos es la posibilidad de embargar bienes del vecino moroso. ¿En qué situaciones se llega a este extremo y qué garantías tienen el resto de propietarios?
Si el deudor no paga ni se opone en el monitorio, el juzgado dicta un decreto de ejecución (art. 816 LEC) y se procede al embargo. Pueden embargarse cuentas bancarias, nóminas (con los límites del art. 607 LEC, que protege el salario mínimo) o incluso la propia vivienda.
El Tribunal Supremo (STS 9/2020, de 15 de enero) recordó que la comunidad tiene preferencia de cobro sobre la vivienda por las deudas de los últimos tres años, más la anualidad en curso (artículo 9.1.e LPH). Esto significa que, si se subasta la vivienda, la comunidad cobra primero hasta ese límite.
El artículo 21 permite retirar el derecho a voto en juntas a los propietarios morosos. ¿Qué alcance real tiene esta medida y cómo afecta a la toma de decisiones en la comunidad?
El artículo 15.2 LPH dispone que quien no esté al corriente de pago no puede votar. Puede asistir y hablar, pero sus votos no cuentan, salvo en decisiones sobre la modificación de cuotas y gastos.
El Tribunal Supremo ha validado esta restricción (STS 112/2015, de 26 de febrero), destacando que no se vulnera el derecho de participación, porque el vecino puede recuperar su voto en cualquier momento pagando.
- Ejemplo: si la comunidad debate instalar un ascensor, los morosos pueden opinar, pero no votar. Esta medida es simbólica, pero efectiva: evita que quienes no contribuyen económicamente condicionen decisiones que generan más gastos.
© Getty ImagesLa ley autoriza hacer pública en el tablón de la comunidad la identidad de los deudores, siempre respetando la Ley de Protección de Datos. ¿Hasta dónde se puede llegar sin vulnerar la privacidad?
El artículo 9.1.h LPH lo permite como “último recurso” si no ha sido posible notificar personalmente. La Agencia Española de Protección de Datos (AEPD), en la Resolución R/00845/2019, estableció que solo pueden publicarse nombre, piso/local y deuda, y debe retirarse en cuanto conste la notificación.
En su experiencia, ¿qué consejos prácticos daría a una comunidad para prevenir impagos y evitar llegar a situaciones de conflicto o embargo?
- Aprobar presupuestos ajustados y realistas (art. 9.1.e LPH).
- Constituir un fondo de reserva suficiente (art. 9.1.f LPH, mínimo 10%).
- Notificar siempre de forma fehaciente los acuerdos (burofax, notario o tablón si es necesario).
- Actuar rápido: cuanto antes se inicie el monitorio, menor será el agujero financiero.
- Considerar seguros de impago: algunas pólizas cubren hasta dos años de cuotas.
- Usar mediación cuando el conflicto es vecinal y no estrictamente económico.
