El Tribunal Supremo ha sentado doctrina firme, las deudas por cuotas de comunidad impagadas prescriben a los cinco años, y no pueden exigirse judicialmente una vez transcurrido ese plazo sin que se haya iniciado previamente una reclamación formal.
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La decisión supone una práctica “condonación” para propietarios morosos cuyos impagos se remontan a periodos más antiguos, aunque la obligación de pago sigue existiendo en términos contables.
¿Qué cambia exactamente con esta sentencia?
Hasta ahora muchas comunidades de propietarios operaban bajo la presunción de que las deudas con vecinos morosos podían reclamarse durante más de una década, un criterio que persistía por analogía con el antiguo régimen del Código Civil. Sin embargo, el Tribunal Supremo ha aclarado que la prescripción aplicable a las obligaciones de pago de las cuotas comunitarias es la que fija el artículo 1966 del Código Civil: cinco años.
Eso significa que, en caso de que una comunidad de propietarios no inicie acciones judiciales para reclamar los impagos dentro de los cinco años siguientes al vencimiento de cada cuota, pierde el derecho legal de exigir ese dinero por la vía judicial. Aunque la deuda sigue constando en los registros, el tribunal ya no puede forzar su pago.
El caso que lo ha fijado todo
La sentencia en cuestión partió de un caso real planteado por una comunidad de vecinos de Madrid que reclamaba más de 6.000 € a dos propietarios por cuotas impagadas entre 2007 y 2014.
Al aplicar el criterio de prescripción de cinco años, el Supremo determinó que sólo podían exigirse las cuotas correspondientes a 2013 y 2014, que aún no habían prescrito. El resto, correspondiente a años anteriores, quedó fuera del alcance de la justicia ordinaria. El resultado fue que los morosos tuvieron que pagar únicamente 1.696 € más intereses, una fracción de la suma inicialmente reclamada.
Esto ha marcado un antes y un después para muchas comunidades de propietarios que hasta ahora desconocían el alcance real de la prescripción.
Prescripción: ¿qué significa realmente?
El concepto de prescripción no equivale a que la deuda “desaparezca”. Significa que el acreedor (la comunidad) pierde la posibilidad de exigir judicialmente el pago, porque el plazo para ejercer esa acción ha expirado.
Por ello, aunque el impago quede reflejado históricamente en los libros de cuentas de la comunidad, el moroso, si nadie inició acciones en cinco años, no puede ser obligado a pagar lo que debía con anterioridad.
La mayoría de comunidades de propietarios y administradores de fincas han recibido esta sentencia como una llamada de atención, es imprescindible actuar de manera diligente ante los impagos. Esto implica:
- Reclamar formalmente las deudas cuanto antes.
- Notificar oficialmente al moroso mediante burofax, carta certificada u otro medio que interrumpa el cómputo de la prescripción.
- Valorar iniciar un procedimiento monitorio, un mecanismo judicial rápido para reclamar cantidades líquidas y vencidas que ayuda a evitar que el reloj de los cinco años siga corriendo.
Si la comunidad no actúa, arriesga perder su derecho al cobro de importes que pueden ser significativos, especialmente si se acumulan varios ejercicios sin reclamar.
Otras herramientas frente a morosos
Además de la prescripción, la Ley de Propiedad Horizontal prevé otras medidas para lidiar con propietarios que no pagan. Entre ellas:
- La posibilidad de imponer intereses por demora sobre las cantidades debidas.
- La privación temporal del uso de ciertos servicios o instalaciones (siempre que no afecten a la habitabilidad).
- La exclusión del derecho a voto en las juntas de propietarios si no se está al corriente de pago.
- Iniciar embargos de bienes cuando el moroso se niega a saldar sus deudas tras las notificaciones legales pertinentes.
Estas herramientas buscan equilibrar el derecho de los propietarios al uso de los espacios comunes con la necesidad de garantizar el pago de los gastos que sostienen el edificio.
Lo que tienen que saber los propietarios
Para propietarios y comunidades, este cambio jurisprudencial supone que no basta con saber cuánto se debe, hay que saber cuándo y cómo reclamar. La ausencia de acciones durante un periodo prolongado puede llevar a que cantidades importantes queden, en la práctica, sin posibilidad de cobro.
La sentencia del Supremo ha reforzado la necesidad de una gestión activa y preventiva de las deudas en comunidad de propietarios para que los derechos de cobro no se diluyan con el paso del tiempo.