Se acerca un momento temido para miles de familias en España. Los contratos de alquiler de cinco años firmados en 2020 y 2021, cuando los precios eran inusualmente bajos por el impacto de la pandemia, están a punto de vencer. El escenario actual es radicalmente distinto: el mercado del alquiler se ha disparado y muchos inquilinos se enfrentan ahora a subidas muy elevadas, que en algunos casos se traducirán en cientos de euros más al mes.
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Esta situación se ha bautizado como la Gran Revisión de Alquileres, un efecto dominó que, según los expertos, provocará una oleada de renegociaciones y, en no pocos casos, mudanzas forzosas. Para entender la magnitud del fenómeno, hemos hablado con Eduardo Garbayo, Chief Sales and Operating Officer (COO) de Spotahome, responsable de la estrategia comercial y de las operaciones de esta plataforma digital especializada en alquileres de media y larga duración en grandes ciudades europeas, lo que le permite tener una visión directa y global del mercado del arrendamiento. Garbayo explica el origen del problema con claridad: “En 2020 y 2021 hubo muchísima gente que firmó contratos de alquiler con precios de pandemia, más bajos porque había incertidumbre, menos movilidad y menos demanda. El mercado estaba parado”. Ahora, cuando esos contratos llegan a su fin, el propietario puede actualizar la renta a precios de mercado, muy alejados de los de entonces.Según estimaciones recientes, estas revisiones pueden suponer subidas medias de unos 1.700 euros al año, con casos extremos que alcanzan los 4.600 euros. La gran incógnita para los inquilinos es hasta qué punto podrán negociar esas subidas y qué papel juegan las llamadas zonas tensionadas en este nuevo —y mucho más caro— escenario del alquiler.
¿Qué es exactamente “la gran revisión de alquileres” de 2026 y por qué afecta tanto a quienes firmaron contratos en 2020 y 2021?
La "gran revisión de 2026" es simplemente el resultado de un efecto dominó que viene de la estructura de la ley de alquileres vigente: en 2020 y 2021 hubo muchísima gente que firmó contratos de alquiler; los precios en ese momento eran, digamos, "precios de pandemia", más bajos porque había incertidumbre, menos movilidad, menos demanda... El mercado estaba parado.
La ley establece que esos contratos de alquiler residencial tienen una duración mínima de cinco años si el casero es particular, o siete años si es persona jurídica. Entonces, esos contratos están llegando al final de su plazo y aquí viene el problema: el propietario tiene derecho a actualizar la renta a precios del mercado actual. Y claro, si comparas lo que se pagaba en 2020-2021 con lo que se paga hoy... Estamos hablando de subidas que, en muchos casos, pueden ser de cientos de euros al mes, porque el mercado actual no tiene nada que ver con el de entonces: la demanda es altísima, la oferta escasa y los precios se han disparado.
Muchos inquilinos firmaron en plena pandemia con precios excepcionalmente bajos. ¿Qué puede esperar ahora una familia cuyo contrato vence y se enfrenta al mercado actual?
Una familia que firmó su contrato en 2020/2021 probablemente consiguió un precio que hoy nos parecería casi imposible. Estamos hablando de rentas que, en algunos casos, pueden estar 200, 300 o incluso 400 euros por debajo de lo que se está pagando ahora por pisos equivalentes.
Entonces, cuando llega el momento de renovar, el propietario tiene dos opciones: o negocia una renovación con la familia, o pone la vivienda en el mercado a precio actual. Y si la diferencia entre lo que paga esa familia y lo que puede conseguir en el mercado es muy grande, muchos propietarios optan por subir la renta significativamente o directamente buscar un nuevo inquilino que pague más.
Estamos hablando de subidas que, en muchos casos, pueden ser de cientos de euros al mes, porque el mercado actual no tiene nada que ver con el de entonces: la demanda es altísima, la oferta escasa y los precios se han disparado.
Se habla de subidas medias de 1.700 € al año y casos extremos de hasta 4.600. ¿Qué factores determinan si la revisión es moderada o muy elevada?
El primer factor, y el más obvio, es la diferencia entre lo que pagabas y lo que vale ahora tu piso. Si en 2020 firmaste un alquiler por 800 euros en un barrio que hoy está a 1.200, pues ahí tienes una brecha de 400 euros mensuales, casi 5.000 euros al año. Cuanto más barata era tu renta en su momento, más fuerte es posible que sea el ajuste.
El segundo factor es la ubicación. En el centro de Madrid, Barcelona o Valencia, donde la demanda es feroz y la oferta escasísima, tendrá mayor impacto frente a una zona residencial o periférica con menos demanda.
Tercer factor: la dinámica local de oferta y demanda. Hay ciudades o barrios donde la escasez de vivienda de alquiler es tan extrema que cualquier piso que sale al mercado se alquila en cuestión de horas, muchas veces por encima del precio de salida. En esos mercados, el propietario tiene todo el poder de negociación, y las subidas tienden a ser más elevadas. En cambio, en mercados más equilibrados, con más oferta disponible, las subidas pueden ser más moderadas.
Y el cuarto factor que es importante, es los que espera el propietario. Hay caseros que valoran la estabilidad, que prefieren tener a un inquilino que paga, que cuida la vivienda, que no da problemas... y están dispuestos a hacer subidas más comedidas para mantener esa tranquilidad.
Cuando un contrato de cinco años vence, ¿hasta qué punto el propietario tiene libertad para fijar el nuevo precio? ¿Hay límites legales o protecciones para el inquilino?
Depende mucho de dónde vivas: en principio, cuando un contrato de cinco años vence, el propietario tiene bastante libertad para fijar el nuevo precio. Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), una vez finalizado el plazo contractual, el casero puede proponer una nueva renta negociada libremente con el inquilino. No hay un tope automático. Es decir, en teoría, puede pedir lo que considere que vale su vivienda en el mercado actual.
Pero esto ha cambiado en algunas zonas.
Con la nueva Ley de Vivienda y las regulaciones autonómicas se han establecido las llamadas "zonas tensionadas". Por lo que, en determinadas áreas donde el mercado está especialmente saturado, como Barcelona, algunas zonas de Madrid, Valencia, hay límites sobre el precio que se puede pedir en contratos nuevos.
En esas zonas los precios tienen que ajustarse a índices de referencia que publica el gobierno. Por ejemplo, en Cataluña ya llevan tiempo aplicando estas limitaciones. Esto que, en teoría, se supone que protege al inquilino de subidas desproporcionadas, en la práctica estamos viendo cómo realmente le está perjudicando.
Al limitarse los precios y haber más inseguridad jurídica para alquilar, menos propietarios están alquilando su vivienda, reduciendo la oferta y, por tanto, habiendo menos casas en alquiler por cada persona o familia que busca alquilar. Esto lo que hace es que el propietario sea más selectivo y muchas más familias, especialmente aquellas con menos ingresos, se queden sin posibilidad de alquilar.
Es decir, la limitación de precios acaba ayudando a las familias que menos lo necesitan pues cuentan con rentas más altas para alquilar una vivienda, y deja fuera del mercado del alquiler a muchas más familias con rentas más bajas.
El problema de fondo es que la legislación actual está muy fragmentada. Dependiendo de dónde vivas, las reglas son distintas. Y eso genera inseguridad jurídica tanto para inquilinos como para propietarios.
Lo que está claro es que necesitamos más claridad, más homogeneidad y, sobre todo, más oferta en el mercado. Porque mientras la demanda siga siendo tan alta y la oferta tan escasa, los precios van a seguir subiendo y los más perjudicados acaban siendo los ciudadanos más vulnerables.
En comunidades con “zonas tensionadas” (como Cataluña), ¿qué diferencias prácticas encontrarán los inquilinos respecto al resto de España?
En Barcelona, por ejemplo, existen límites legales basados en el Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler del Ministerio de Vivienda. Por ejemplo, según datos oficiales, un piso en la calle Valencia de Barcelona que se oferta por 1.660 euros, quedaría limitado a un máximo de 984 euros. En la calle Sant Crist de Barcelona, una vivienda que se alquilaba por 1.827 euros, bajaría hasta 951 euros. Pero, limitar precios sin aumentar oferta, puede generar otros problemas indirectos: propietarios que retiran viviendas del mercado, menos incentivos para alquilar... Lo que realmente necesitamos es más oferta, porque sin pisos suficientes, el problema de fondo sigue ahí.
Estamos hablando de rentas que, en algunos casos, pueden estar 200, 300 o incluso 400 euros por debajo de lo que se está pagando ahora por pisos equivalentes.
¿Qué margen real tiene un inquilino para negociar si la subida propuesta es inasumible? ¿Qué estrategias funcionan de verdad?
Muchos inquilinos reciben la carta con la subida, se asustan y directamente asumen que no tienen opciones. Siempre hay espacio para negociar, aunque sea reducido. Por ejemplo, se puede proponer una subida gradual: muchos propietarios valoran la estabilidad y evitar el lío de buscar nuevos inquilinos, hacer reformas, tener el piso vacío un mes… También se puede ofrecer algo a cambio: si propones comprometerte a dos o tres años más de contrato, el propietario tiene seguridad de ingresos y se ahorra todo el proceso de búsqueda. También puedes ofrecer pagar un mes extra de depósito como garantía adicional, o incluso encargarte tú de pequeñas reparaciones que el casero tendría que hacer.
Algunas familias temen no poder asumir la subida y se plantean mudarse. ¿Qué señales indican que es mejor marcharse, y cuáles aconsejan intentar un acuerdo?
Cuando la nueva renta rompe tu equilibrio económico: si después de pagar el alquiler te quedas sin margen (comida, transporte, educación de los niños, algún imprevisto..), no es sostenible. La regla general es que el alquiler no debería superar el 30-35% de tus ingresos netos. Si te vas al 50% o más, estás en zona de riesgo.
Cuando ya has negociado y no hay movimiento: has hablado con el casero, has presentado propuestas razonables, has ofrecido compromisos... y sigue firme en una cifra que no puedes pagar. No pierdas más tiempo.
Cuando encuentras opciones mejores o equivalentes: aquí hay que hacer números fríos. Si en tu zona, o en barrios cercanos, hay pisos similares por menos dinero, o incluso por un poco más pero con mejores condiciones (más metros, mejor estado, transporte más cerca), puede tener sentido moverte. Eso sí, mete en la ecuación los costes de la mudanza, fianzas, tiempo…
¿Cómo deberían prepararse los inquilinos durante los meses previos al vencimiento?
Empieza con 6 meses de antelación: saca tu contrato, léelo bien y marca las fechas clave. Dedica un par de tardes a investigar el mercado real: busca pisos similares, guarda capturas, apunta precios. Haz números realistas de cuánto puedes pagar realmente (la regla es no superar el 30-35% de tus ingresos) y define tu límite máximo antes de negociar. Y mientras tanto, explora alternativas en paralelo, porque la preparación te da poder de negociación y, si al final tienes que mudarte, lo haces con tiempo y mejores opciones que dejarlo para el último momento.
La limitación de precios acaba ayudando a las familias que menos lo necesitan pues cuentan con rentas más altas para alquilar una vivienda, y deja fuera del mercado del alquiler a muchas más familias con rentas más bajas.
¿Qué papel juega el contexto político, incluido el debate sobre prórrogas extraordinarias o medidas de protección? ¿Podría haber cambios antes de enero de 2026?
El debate político está encima de la mesa, sí, pero siendo honestos, lo más probable es que no cambie nada antes de 2026. El Gobierno ha planteado medidas como prórrogas extraordinarias vinculadas al IPC o mecanismos para limitar subidas bruscas, pero todo eso necesita mayorías parlamentarias que ahora mismo no son fáciles de conseguir. Y, en cualquier caso, no harían sino agrandar el problema de seguridad jurídica, sacando más viviendas del mercado del alquiler.
Mirando al futuro: ¿volverán estos picos de revisión o es un fenómeno puntual derivado de la pandemia?
Esto que estamos viendo ahora es una tormenta perfecta que es difícil que se repita cada año con esta intensidad. Tenemos un componente cíclico único: una cantidad muy alta de contratos que se firmaron todos a la vez en 2020-2021, con precios de pandemia, mucho más bajos, y que ahora vencen todos a la vez creando este pico de revisiones masivas. Eso es puntual, no es fácil que vuelva a ocurrir la misma situación. Pero hay que recalcar otra vez que el problema de fondo sí persiste.
Tenemos un desequilibrio estructural brutal: demanda altísima, oferta escasísima, y mientras eso no cambie, las presiones al alza de precios van a seguir año tras año.
La única solución real es aumentar la oferta de vivienda en alquiler de forma significativa, pero eso requiere inversión, voluntad política, agilizar licencias, incentivos fiscales... y todo eso puede tardar años en materializarse.
Así que sí, este pico concreto es excepcional, pero el mercado tensionado y las subidas de precios probablemente han venido para quedarse, mientras no se ataque el problema de raíz. Y éste, no se soluciona poniendo limitaciones que generan un efecto rebote, sino con seguridad jurídica y buscando incentivar la oferta de alquiler.