La Dirección General de Tributos de Hacienda ha despejado una duda recurrente en la planificación patrimonial, aquellos contribuidores mayores de 65 años pueden donar su vivienda habitual a sus hijos sin pagar el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por la ganancia patrimonial generada.
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Esta exención, prevista en la normativa fiscal se aplica también cuando se transmite sólo la propiedad sin usufructo, siempre que se cumplan una serie de requisitos formales y de uso de la vivienda.
La exención que genera interés en las familias
Hacienda ha confirmado que la ganancia patrimonial derivada de la transmisión de la vivienda habitual por parte de personas mayores de 65 años queda exenta de la tributación del IRPF. Esto supone una ventaja para las familias que quieren transmitir bienes en vida, ya que de manera tradicional este tipo de donación podría suponer una factura fiscal elevada para el donante de la vivienda.
La exención se recoge en el artículo 33.4.b de la Ley del IRPF, que ya contemplaba una ventaja similar para la venta de vivienda habitual de mayores de 65 años.
Hacienda ha extendido esta interpretación para que también se aplique a las donaciones, incluyendo la transmisión en pleno dominio y la donación de la nuda propiedad si el donante conserva el usufructo vitalicio.
¿Cuáles son las condiciones?
Para poder aplicar esta exención fiscal, Hacienda exige varios requisitos:
- Edad del donante: el propietario que va a realizar la donación debe tener 65 años cumplidos en el momento de la transmisión. En determinados casos, también se puede aplicar la exención a personas que se encuentren en situación de dependencia severa, equiparando algunos supuestos al requisito de edad.
- Vivienda habitual: el inmueble que se va a ceder ha de ser la vivienda habitual del donante. A efectos fiscales, debe haber sido la residencia efectiva del contribuyente durante un periodo continuado (generalmente tres años). Esta condición puede considerarse válida si la persona no reside allí en el momento de la donación, pero ha residido al menos los dos años anteriores.
La transmisión de la vivienda debe hacerse mediante escritura pública con todos los requisitos formales que exige la normativa fiscal. Así, Hacienda considera válida la operación para aplicar la exención.
¿Qué impuestos se mantienen vigentes?
Aunque la donación quede exenta del IRPF para el donante, no elimina otros tributos asociados a la transmisión:
- Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD): los hijos que reciben la vivienda si deben pagar este impuesto, que en base a la normativa de la comunidad autónoma de la vivienda será un importe y otro. En algunas regiones hay bonificaciones amplias para transmisiones entre padres e hijos, mientras que en otras la carga es mayor.
- Plusvalía municipal: es un impuesto local sobre el incremento del valor del suelo, también puede aplicar y debe liquidarse en función de la normativa del ayuntamiento correspondiente.
Ventajas y riesgos
La confirmación de Hacienda ha sido acogida con interés por asesores fiscales y familias que buscan formas eficientes de planificar la sucesión de bienes inmuebles. En un país con una población envejecida y un mercado inmobiliario con altos valores, esta exención puede suponer importantes ahorros fiscales para los mayores que desean anticipar la transmisión de su vivienda.
Sin embargo, los expertos recuerdan que este tipo de operación no está exenta de complejidad. La tributación autonómica, las diferencias en la plusvalía municipal y la necesidad de cumplir estrictamente los requisitos formales implican que las familias deberían:
- Consultar con asesores fiscales antes de formalizar la donación.
- Revisar la normativa específica de la comunidad autónoma donde se encuentra la vivienda.
- Considerar el impacto económico total de la operación, más allá del IRPF.