¿Puedo cerrar mi terraza por mi cuenta? ¿Puedo poner un toldo del color que quiera? ¿Y pintar mi fachada de otro tono? Estas son algunas de las preguntas más buscadas por los propietarios y que más conflictos generan en las comunidades de vecinos. Y una reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid lo ha dejado claro: cerrar una terraza sin permiso no solo es ilegal, sino que puede obligarte a demoler toda la obra.
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El caso que ha marcado tendencia ocurrió en Madrid. Un propietario cerró su terraza, sustituyendo el muro original por cristal y metal, sin pedir autorización a la comunidad. En primera instancia, un juez le dio la razón. Pero la Audiencia Provincial revocó la decisión y ordenó desmontar el cerramiento. Su argumento fue tajante: que otros vecinos lo hicieran antes no legitima nuevas obras ilegales.
La clave: la fachada es un elemento común
El artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) lo prohíbe expresamente: ningún propietario puede alterar la configuración exterior del edificio sin acuerdo de la comunidad, incluso aunque la terraza sea de uso privativo. Cerrar una terraza, cambiar materiales o modificar su aspecto altera la estética del conjunto.
Para hacerlo de forma legal necesitas:
- Acuerdo formal en Junta de Propietarios, aprobado con mayoría cualificada (3/5 partes)
- Acta firmada con el acuerdo
- Licencia urbanística del Ayuntamiento
Sin esos pasos, la obra se considera ilegal y la comunidad puede exigir su demolición, incluso años después.
Ni pintar ni poner un toldo diferente sin permiso
El mismo principio se aplica a la pintura, los toldos, las persianas o las carpinterías exteriores: todo lo que afecta a la fachada o a elementos visibles es común (art. 396 del Código Civil).
- No puedes pintar tu fachada de un color distinto al aprobado.
- No puedes instalar un toldo diferente al modelo o color ya autorizado.
- No puedes cambiar barandillas, persianas o ventanas visibles sin consentimiento.
Estas normas buscan mantener la uniformidad estética del edificio. Saltárselas implica riesgo de sanción, obligación de restaurar la obra y pago de los gastos.
Cuándo necesitas permiso (y cuándo no)
Necesitas autorización de la comunidad:
- Si la obra modifica la estética exterior (cerramientos, toldos diferentes, pinturas o materiales nuevos).
- Si afecta a elementos comunes como la fachada, los balcones o las ventanas.
- Si la normativa municipal lo exige (especialmente en zonas con protección urbanística).
No necesitas permiso:
- Si haces mantenimiento sin cambiar el aspecto (pintar igual, reparar daños o humedades).
- Si sustituyes un toldo por otro idéntico al ya aprobado.
- Si son reparaciones urgentes que solo deben comunicarse.
¿Qué pasa si lo haces sin permiso?
La comunidad puede reclamar judicialmente la demolición, exigir la restitución del estado original y solicitar sanciones económicas. El Tribunal Supremo ha sido claro: ningún propietario puede realizar obras que alteren la estética del edificio sin consentimiento unánime de la comunidad. Ni el silencio ni la costumbre te protegen: lo único que evita una orden de demolición es el acuerdo en junta y el permiso del Ayuntamiento.