Nadie dijo que vivir en comunidad fuera fácil. Cada vecino tiene sus rutinas, sus manías y sus horarios, pero o te adaptas… o te expones a las consecuencias. La nueva Ley de Propiedad Horizontal (LPH) aclara qué obras deben hacerse aunque nadie las apruebe, cuándo puedes librarte de una derrama y qué pasa si decides “hacer ruido” más allá de lo permitido. Porque convivir no solo es cuestión de educación: también lo es de ley.
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Las obras que NO necesitan el "SÍ" de tus vecinos
Pocas cosas levantan más ampollas en una comunidad que las obras. Pero el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal es tajante: hay actuaciones que son obligatorias aunque la junta no las apruebe. Se trata de todas aquellas que garanticen la seguridad, la habitabilidad o la accesibilidad universal, como la instalación de ascensores, rampas o dispositivos para personas mayores de 70 años o con discapacidad. También entran las impuestas por la Administración o necesarias para mantener el inmueble en buen estado.
En la práctica, esto significa que, si una vecina de 80 años necesita un ascensor o una rampa para acceder a su vivienda, la comunidad debe pagarla aunque algunos propietarios voten en contra. La ley solo pone un límite: el coste anual repercutido a cada vecino no puede superar el equivalente a doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, salvo que existan ayudas públicas que cubran al menos el 75% del importe.
Negarse o retrasar estas actuaciones no solo genera conflicto: puede derivar en sanciones administrativas y responsabilidades personales para quienes bloqueen la ejecución.
Cuándo te libras (legalmente) de una derrama
No todas las obras son obligatorias. La LPH distingue entre obras necesarias y mejoras voluntarias, y ahí es donde un propietario puede evitar rascarse el bolsillo. Si la actuación no es esencial para conservar, asegurar o hacer habitable el edificio —por ejemplo, la instalación de buzones inteligentes o cargadores eléctricos en el garaje— y su coste supera el equivalente a tres cuotas mensuales de comunidad, los vecinos que votaron en contra pueden quedar exentos de pagar.
Eso sí, hay un matiz importante: si más adelante esos vecinos quieren beneficiarse de esa mejora (por ejemplo, usar el cargador o el buzón electrónico), deberán pagar su parte con el precio actualizado e intereses. La ley lo deja claro: quien usa, paga.
Por otro lado, cualquier derrama aprobada para mantenimiento o seguridad es obligatoria para todos, aunque no se haga uso directo de esa instalación. No pagarla puede convertirte en moroso ante la comunidad.
Ruidos y obras: hasta dónde llega tu libertad en casa
Una lavadora a medianoche, un taladro a las ocho de la mañana o la música que nunca baja de volumen… ¿cuándo el ruido pasa de molesto a ilegal? El artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal prohíbe las actividades molestas, insalubres o peligrosas que alteren la convivencia. Es decir: el derecho al descanso del resto de vecinos está protegido por ley.
Aunque la LPH no fija un horario general, sí lo hacen las ordenanzas municipales. De forma orientativa, se considera ruido excesivo cuando se superan 35-40 decibelios de día o 25-30 por la noche. Las sanciones varían según el municipio: en Madrid, por ejemplo, pueden alcanzar los 1.500 euros.
Si el ruido persiste, la comunidad puede enviar un requerimiento formal al propietario y, si no cesa la actividad, aprobar en junta una acción de cesación judicial. En los casos más graves, un juez puede incluso prohibir el uso de la vivienda al infractor por hasta tres años.
Morosos: lo que cambia con la ley de 2025
La morosidad sigue siendo uno de los mayores quebraderos de cabeza en las comunidades, y por eso el nuevo artículo 21 de la LPH se ha endurecido. Ahora, las comunidades pueden reclamar todas las cuotas del año en curso de una sola vez, aplicar intereses y costas desde el primer requerimiento y usar el procedimiento monitorio para reclamar deudas, incluso por importes inferiores a 2.000 euros sin necesidad de abogado ni procurador.
Si el propietario no paga ni se opone, el juzgado puede embargar cuentas o vivienda. Además, el vecino moroso pierde el derecho a voto en las juntas mientras no regularice su situación. Y si la deuda se publica en el tablón de anuncios, debe hacerse cumpliendo la Ley de Protección de Datos: solo nombre, piso y cantidad, y retirarse una vez notificada.
Antes del juicio: el poder del diálogo (y la mediación)
Aunque la ley da margen para actuar, la convivencia no se resuelve a golpe de juzgado. Administradores y abogados coinciden en que la mediación o el acuerdo amistoso son las vías más efectivas cuando el conflicto es vecinal y no estrictamente económico. A veces basta con comunicar correctamente las obras, acompañarlas de presupuesto y plazos o incluso legalizarlas a posteriori si no afectan a la estructura o estética del edificio.
Vivir en comunidad implica aceptar que la casa no acaba en la puerta de tu piso. A veces toca pagar por un ascensor que no usas, otras aguantar la obra del vecino o bajar el volumen de la tele para que los demás descansen.