“¿Me pueden echar de mi piso de alquiler cuando se acabe el contrato?” Esta es, sin duda, la pregunta del millón que ha traído la llamada “nueva” Ley de Vivienda.
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Conviene matizar: esta normativa no se acaba de aprobar, sino que entró en vigor en mayo de 2023 (Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda). Desde entonces ha seguido generando dudas y titulares, especialmente en lo que respecta a la duración de los contratos, las prórrogas y los límites a los caseros.
La idea de que un inquilino pueda prorrogar su estancia aunque el propietario no quiera renovar ha provocado un tsunami de esperanza para unos y pánico para otros.
Pero, ¿qué hay de cierto en todo esto? ¿Puede un inquilino quedarse indefinidamente? ¿Y qué pasa si un propietario necesita de verdad recuperar su casa? Para arrojar luz sobre este laberinto legal, hemos hablado con Josep Térmens Viñas, abogado especialista en arrendamientos urbanos y propiedad horizontal ( abogadoarrendamientos.com), quien desmonta los bulos y nos da las claves para entender la ley.
El mito de la 'prórroga infinita'
Esta es la duda principal y la respuesta del experto es rotunda: "No, no es cierto que el inquilino pueda quedarse en la vivienda, aunque el casero no quiera". Y es que la realidad es mucho más compleja:
- Prórroga legal de 5 años: Todo inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda un mínimo de 5 años (o 7 si el casero es una empresa), aunque el contrato se haya firmado por un año. Esto es una prórroga legal obligatoria para el propietario.
- Prórroga tácita de 3 años: Si al llegar el final de esos 5 años, ni el casero avisa con 4 meses de antelación ni el inquilino con 2, el contrato se prorroga automáticamente hasta un máximo de 3 años más.
- La prórroga extraordinaria: Aquí está la clave del asunto. Existe una prórroga extra de 3 años que el casero sí está obligado a aceptar, si el inquilino la pide. Pero ojo: solo se puede solicitar si la vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado. Actualmente, esto solo aplica en Cataluña y puntos muy concretos de Navarra, País Vasco y Galicia.
La única forma que tiene tu casero de recuperar el piso antes de tiempo
Aunque la ley protege al inquilino, no deja al propietario desamparado, si realmente necesita la vivienda. Según el abogado, un casero puede recuperar su casa antes de que se cumplan los 5 años, pero solo bajo unas condiciones muy estrictas.
El casero solo puede recuperar la vivienda si la necesita para sí mismo o para sus familiares en primer grado (hijos, padres) o por causa de separación o divorcio.
Para ello, deben cumplirse tres requisitos indispensables:
- Que haya pasado al menos un año desde la firma del contrato.
- Que esta posibilidad conste explícitamente en una cláusula del contrato.
- Debe avisar al inquilino con un mínimo de 2 meses de antelación.
Si el casero no cumple estos plazos, "el inquilino puede negarse a entregar la vivienda", afirma el experto.
La pregunta del millón: ¿me pueden subir el alquiler lo que quieran?
Con la renovación llegan los miedos a las subidas abusivas. La nueva ley también pone límites a estop ero, de nuevo, depende de dónde esté la vivienda.
Josep Térmens Viñas aclara que en un contrato nuevo en una zona tensionada, el propietario no puede poner el precio que quiera. La renta estará limitada por el precio del contrato anterior (actualizado con el IPC) o, si el casero es un gran tenedor (posee más de 5 inmuebles urbanos), por el índice de referencia que marca el Gobierno.
El efecto secundario: ¿está desapareciendo la oferta de alquiler?
Una de las grandes críticas a la ley es que podría reducir el número de pisos disponibles. ¿Es esto un temor infundado o una realidad? El abogado apunta a la experiencia catalana: "En Cataluña, donde se aplica plenamente la limitación de la renta, la oferta de vivienda en alquiler ha disminuido".
Este fenómeno, advertido también por asociaciones como ASVAL (Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler), es una de las consecuencias más debatidas de la normativa. Por ello, el consejo final del experto para ambas partes es claro y directo: "Que cumplan la norma". Sobre todo en lugares como Cataluña, donde "el incumplimiento de los límites de renta implica sanciones económicas importantes".